Last Updated on 1 februari 2024 by M.G. Sulman
In Nederland kunnen buren in sommige gevallen bezwaar maken tegen de bouw van een uitbouw of aanbouw aan een aangrenzend pand. Als je van plan bent om een uitbouw op je eigen terrein te bouwen, moet je altijd rekening houden met het Burenrecht, zoals vastgelegd in de Nederlandse wet en onderdeel van het civiel recht. Het Burenrecht bevat verschillende regels met betrekking tot uitbouwen, waaronder de vereiste dat de uitbouw de erfgrens niet mag overschrijden. Tevens dien je rekening te houden met het recht op licht van je buren. Deze regels zijn te vinden in het Burgerlijk Wetboek, in de sectie die specifiek over het Burenrecht gaat. Weet dat er een verschil is tussen bouwen zonder vergunning (vergunningsvrij bouwen) en bouwen met een vergunning. Dit kan de situatie vaak ingewikkelder maken. In sommige gevallen kun je bepaalde kleine uitbouwen realiseren zonder een vergunning aan te vragen, maar voor grotere projecten is meestal een vergunning nodig.
Enkele punten ter overweging als je een uibouw wilt realiseren
Bouwvergunning
In de meeste gevallen heb je een omgevingsvergunning voor bouwen nodig als je wilt (ver)bouwen. Er zijn echter situaties waarin je geen vergunning nodig hebt, zoals bij eenvoudig onderhoud of het plaatsen van een dakkapel aan de achterkant van je huis. De specifieke gevallen waarin geen vergunning nodig is, zijn opgenomen in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Als jouw bouwplan niet wordt vermeld in dit besluit, moet je een vergunning aanvragen.
Voor veel bouwprojecten is een bouwvergunning vereist. Als je van plan bent om een uitbouw te bouwen die dieper is dan 4 meter, dan is de kans zere groot dat je hiervoor een vergunning dient aan te vragen. Dit kun je checken bij de gemeente.
Voordat de bouw begint, moet de eigenaar van het pand waarop de uitbouw is gepland, de vereiste vergunningen aanvragen bij de gemeente. Buren hebben het recht om bezwaar te maken tegen deze vergunning als ze van mening zijn dat de uitbouw hun belangen schaadt.
Burenrecht
Het Nederlandse burenrecht, vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, bevat regels en bepalingen met betrekking tot het recht van buren om te voorkomen dat er schade wordt toegebracht aan hun eigendom. Als een uitbouw bijvoorbeeld zou kunnen leiden tot schade aan het eigendom van de buurman, kan deze bezwaar maken en juridische stappen ondernemen om de schade te voorkomen.
Bestemmingsplan
De gemeente hanteert vaak bestemmingsplannen die bepalen wat wel en niet is toegestaan in bepaalde gebieden. Als de voorgestelde uitbouw in strijd is met het geldende bestemmingsplan, kunnen buren ook bezwaar maken tegen de bouw en de gemeente vragen om handhaving.
Mediation en rechtszaken
Als buren het niet eens kunnen worden over de uitbouw en er juridische geschillen ontstaan, kunnen ze naar de rechter stappen om hun zaak te laten beoordelen. De rechter zal dan beslissen of de uitbouw al dan niet mag doorgaan.
Kunnen buren een uitbouw tegenhouden?
Buren hebben het recht om bezwaar te maken tegen deze vergunning als ze van mening zijn dat de uitbouw hun belangen schaadt. Hoe kunnen buren op de hoogte zijn van deze vergunning en hoe kunen ze bezwaar maken?
In de meeste gevallen moet een gemeente bouwvergunningen openbaar bekendmaken. Dit kan gebeuren door middel van een publicatie in een lokaal krantje, op de website van de gemeente of door een kennisgeving op het betreffende bouwterrein. Buren en andere belanghebbenden kunnen deze kennisgevingen raadplegen om op de hoogte te blijven van geplande bouwwerkzaamheden in hun omgeving.
Je buren kunnen contact opnemen met de gemeente om informatie te verkrijgen over lopende bouwvergunningen en geplande projecten in hun buurt. Gemeenten hebben vaak een afdeling Ruimtelijke Ordening of Bouwzaken waar burgers dergelijke informatie kunnen opvragen.
Indien je buren van mening zijn dat een geplande uitbouw hun belangen schaadt, kunnen ze bezwaar maken tegen de bouwvergunning. Dit wordt meestal gedaan door een schriftelijk bezwaar in te dienen bij de gemeente. In dit bezwaarschrift moeten ze hun argumenten uiteenzetten waarom ze de mening zijn toegedaan dat de uitbouw niet zou moeten worden toegestaan.
De gemeente heeft vaak een commissie die bezwaren tegen bouwvergunningen beoordeelt, een zogeheten ‘bezwaarschriftencommissie’. Deze commissie zal de bezwaren van buren en andere belanghebbenden bekijken en beoordelen. Op basis daarvan zullen zij een beslissing nemen of de vergunning al dan niet moet worden verleend.
Als de gemeente besluit de vergunning te verlenen en buren het hier niet mee eens zijn, kunnen ze verdere juridische stappen overwegen. Dit kan onder meer het aanspannen van een rechtszaak inhouden. Een rechter oordeelt dan over de zaak.
Welke gronden kunnen buren aanvoeren tegen een uitbouw?
Buren kunnen verschillende gronden aanvoeren om bezwaar te maken tegen een uitbouw, aanbouw of ander bouwproject. De exacte gronden variëren en zijn uiteraard afhankelijk van de specifieke situatie en lokale regelgeving. Hieronder geven we enkele veelvoorkomende argumenten die buren kunnen gebruiken om bezwaar te maken tegen een uitbouw:
Privacy en inkijk
Buren kunnen bezwaar maken als ze van mening zijn dat de uitbouw hun privacy schendt of zorgt voor ongewenste inkijk in hun woning. Ze kunnen beweren dat de nieuwe structuur hun leefomstandigheden aanzienlijk aantast door bijvoorbeeld ramen of terrassen die rechtstreeks op hun eigendom gericht zijn.
Schaduwwerking en lichtinval
Als de uitbouw ervoor zorgt dat er aanzienlijke schaduw valt op het perceel van de buren of als het hun natuurlijke lichtinval vermindert, kunnen ze bezwaar maken. Dit kan vooral belangrijk zijn als de buren bijvoorbeeld een tuin hebben die sterk afhankelijk is van zonlicht.
Waardedaling van onroerend goed
Buren kunnen beweren dat de uitbouw de waarde van hun eigendom vermindert. Dit kan het geval zijn als de uitbouw het uitzicht belemmert of als het ontwerp of de grootte niet in overeenstemming is met de omgeving, waardoor de buurt minder aantrekkelijk wordt voor potentiële kopers.
Overlast tijdens de bouw
Buren kunnen bezwaar maken op basis van mogelijke overlast tijdens de bouwwerkzaamheden, zoals geluidshinder, trillingen, stof, enzovoort. Ze kunnen eisen dat er passende maatregelen worden genomen om de overlast tot een minimum te beperken.
Schade aan aangrenzende eigendommen
Als de bouw van de uitbouw schade kan veroorzaken aan de eigendommen van de buren, bijvoorbeeld door graafwerkzaamheden of trillingen, kunnen ze bezwaar maken op basis van deze mogelijke schade.
In strijd met bestemmingsplan of lokale regelgeving
Buren kunnen bezwaar maken als ze van mening zijn dat de uitbouw in strijd is met het geldende bestemmingsplan, de bouwvoorschriften of andere lokale regelgeving. Ze kunnen argumenteren dat de vergunning onterecht is verleend.
Een goed verstandhouding met je buren
Een goede relatie met je buren is erg belangrijk. Het is cruciaal om open en eerlijk met elkaar te communiceren, vooral als je plannen hebt voor een uitbouw, dakterras, of balkon. Door deze plannen op tijd met je buren te bespreken, kunnen toekomstige problemen vaak worden voorkomen.
In veel gevallen kunnen beide partijen tot een akkoord komen over hoe de situatie het beste kan worden aangepakt. Het is verstandig om deze overeenkomst schriftelijk te laten vastleggen door een notaris als een erfdienstbaarheid. Dit geeft duidelijkheid en zekerheid voor beide partijen.
Dit alles betekent uiteraard niet dat er in de praktijk geen onverwachte situaties kunnen ontstaan en dat buren geen bezwaar maken of naar de rechter stappen. Het is alleszins raadzaam om in goede harmonie met je buren te blijven. Probeer eventuele geschillen zo veel mogelijk te vermijden door tijdig met elkaar te praten en afspraken (schriftelijk) vast te leggen.
Reacties en ervaringen
Hieronder kun je reageren op dit artikel. Je kunt bijvoorbeeld je ervaringen delen over buren die bezwaar maken tegen een aan- of uitbouw, of tips geven hoe hiermee om te gaan. Wij stellen reacties zeer op prijs. Reacties worden niet automatisch (direct) gepubliceerd. Dit gebeurt nadat ze door de redactie gelezen zijn. Dit om ‘spam’ of anderszins ongewenste c.q. ongepaste reacties eruit te filteren. Daar kunnen soms enige uren overheen gaan.
